中国的房地产税应该采取从地方做起的政策实验，逐城引入房地产税，房屋供给价格弹性低的城市可以率先引入                          

文|安志勇  国际货币基金组织财政事务局

吴木銮   新加坡国立大学李光耀公共政策学院

           2020年5月18日，新华社受权发布了《中共中央 国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》（以下简称《意见》）。《意见》提出要“稳妥推进房地产税。”

很多人据此认为，房地产税短时间内是不可能推出来的。比如，根据《经济日报 — 中国经济网》5月25日的一篇新闻报道，全国政协委员、房天下董事长莫天全在接受记者采访时表示：“真正征收房地产税，可能会需要三到五年的时间。”在不少论者的眼中，《意见》中提出的“稳妥推进”无形中也就变成了事实上的不作为。

笔者认为，借鉴国际经验和房地产税本身的属性，中国的房地产税应该采取从地方做起的政策实验，逐城引入房地产税，条件成熟一个，引入一个；积累经验后逐步扩张。也就是，中国的房地产税不必等待全国所有地方都条件完备才引入。

在上述新闻背景下，本文讨论在中国引入房地产税的策略。

首先，本文认为在中国引入房地产税既有其必要性，也有其紧迫性。

其次，基于房地产税的属性和中国的具体国情，本文一方面认为房地产税既不宜、也不应该在国家层面推出，另一方面也同时提出了在中国引入房地产税的一个具体策略。这个策略包括两个要点，即：（1）逐城引入房地产税；（2）条件成熟一个，引入一个。具体而言，房屋供给价格弹性低的城市可以率先引入房地产税；房屋供给价格弹性高的城市则宜暂缓引入房地产税，等到房屋供给价格弹性变低了之后再适时引入。

如果遵循本文提出的这个在空间上逐步推进的策略，中国就可以做到既稳妥、又积极有为地引入房地产税。显然，这个策略同时也符合国家提出的对房地产市场要“因城施策”的原则精神。

在中国引入房地产税的必要性与紧迫性

由于房地产税有很多极富吸引力的经济特性，经济学家普遍倾向于强烈支持对房地产税的依赖。但在许多国家或地区（特别是在新兴市场和发展中经济体），房地产税在很大程度上却尚未被开发。鉴于此，许多国际组织（包括笔者之一所供职的国际货币基金组织）一直在积极呼吁其成员引入房地产税。本文认为，在中国引入房地产税既很有必要，也相当紧迫。详述如下：

（1）会促进社会公平：自改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就。但同时不可否认的是，中国的贫富差距也日益扩大，基尼系数甚至高于很多发达资本主义国家。由于房子占家庭财富的很大一部分，中国的贫富差距也因此很大程度体现在房子上。房地产税被普遍认为是一个公平的税种、是累进的，所以中国如果引入房地产税，会促进社会公平。

（2）会增加财政收入，为新冠疫情后恢复经济、改善卫生系统，以及救助弱势群体提供必要的财政保障：新冠疫情影响了中国的经济。根据国家统计局2020年4月17日公布的数据，今年第一季度国内生产总值（GDP）同比下降6.8%。这是1992年中国开始公布季度GDP数据以来的最低数值。其中，新冠疫情对弱势群体的冲击尤为严重。毫无疑问，中国政府面临着新冠疫情后恢复经济、改善卫生系统，以及救助弱势群体的艰巨任务。中国如果引入房地产税，无疑会增加财政收入，为应对当前这个严峻挑战提供必要的财政保障。同时，疫情后恢复经济、改善卫生系统，以及救助弱势群体也毫无疑问地会有助于促进社会公平。

（3）会增加一个稳定的税源，提高财政可持续性：房地产税的税基是不动的、透明的，所以逃税、避税的空间相对有限，税收收入是比较稳定的。而且，房地产税每年可以重复征收。因此，中国如果引入房地产税，会增加一个稳定的税源，提高财政可持续性。

（4）会有助于健全地方税体系、调整完善地方税税制、培育壮大地方税税源、稳步扩大地方税管理权：《意见》还提出要“健全地方税体系、调整完善地方税税制、培育壮大地方税税源、稳步扩大地方税管理权。” 房地产税是一个地方税种，由地方政府负责征收。地方政府征收房地产税的主要目的则是为当地的居民提供地方公共产品，比如教育、治安、以及道路维护等。因此，中国如果引入房地产税，也会有助于实现《意见》的这个要求。

在中国引入房地产税的策略

首先，正如前文提到的，房地产税是一个地方税种。房地产税由地方政府负责征收，主要目的是为当地的居民提供地方公共产品，比如教育、治安、以及道路维护等。

其次，中国是一个幅员辽阔的大国，各地之间的经济异质性很大。具体而言，有的地方正处于快速的城镇化过程中，房屋供给价格弹性因而普遍偏高。有的地方城镇化水平已经很高，房屋供给价格弹性因而普遍偏低。比如，笔者撰写的一篇姊妹文章通过分析深圳市2019年11月11日调整“豪宅税”征收标准后房地产市场的反应，发现深圳市房地产市场的住房供给弹性已经很低，接近于零。

基于房地产税是一个地方税的属性，以及房屋供给价格弹性在中国各地存在很大的异质性这一具体国情，本文认为房地产税既不宜、也不应该在国家层面推出。基于同样的原因，本文同时提出在中国引入房地产税的一个具体策略。这个策略包括两个要点，即：（1）逐城引入房地产税；（2）条件成熟一个，引入一个。具体而言，房屋供给价格弹性低的城市可以率先引入房地产税；房屋供给价格弹性高的城市则宜暂缓引入房地产税，等到房屋供给价格弹性变低了之后再适时引入。

原因何在？在房屋供给价格弹性低的城市引入房地产税会带来两个额外的好处。第一，基本上不会造成任何经济效率损失。第二，会显著降低畸高的房价。详述如下：

（1）基本上不会造成任何经济效率损失：如果一个城市的住房供给弹性已经很低，那么引入房地产税对这个城市的房地产市场几乎不会造成任何扭曲，因而基本上不会造成任何经济效率损失。

（2）会显著降低畸高的房价：关于征收房地产税所产生的税负效应，一直以来有两种相互对立的观点。第一种观点是老观点，认为房地产税是一种福利税。如果房地产税是一种福利税，那么征收房地产税会降低房价，原因在于房地产税会被资本化计入房子的价格。第二种观点是新观点，认为房地产税是一种资本税。如果房地产税是一种资本税，那么征收房地产税则对房价不会产生什么影响。为什么会产生这两种相互对立的观点？原因在于第一种观点假设住房供给是没有弹性的，而第二种观点则假设住房供给是有弹性的。所以，如果一个城市的住房供给弹性已经很低，那么引入的房地产税基本上会完全资本化计入房地产的价格，从而会显著降低畸高的房价。

如果遵循本文提出的这个在空间上逐步推进的策略，中国就可以做到既稳妥、又积极有为地引入房地产税。很明显，这个策略同时也符合国家提出的对房地产市场要“因城施策”的原则精神。

本文仅代表作者自己的观点，并不一定代表国际货币基金组织、其执行董事会或国际货币基金组织管理层的观点。

原载财新网